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Requisitos que debe reunir el contrato de Corretaje para su ejecución en vía judicial

Actualizado: 17 jun 2023


En ocasión de la promulgación y entrada en vigor de la Ley No. 1129 “Ley de Correduría de Bienes Raíces de Nicaragua” Publicada en la Gaceta Diario Oficial No. 168 del 8 de septiembre de 2022, y al contenido literal de su articulo 22, es menester preguntarse:


¿Cuáles son los requisitos y/o solemnidades de índole contractual establecidos en el Código Procesal Civil de la República de Nicaragua que debe reunir el contrato de Corretaje para su ejecución en vía judicial?


Teniendo en consideración que la normativa procesal no se encarga de establecer los requisitos o formalidades que deben envolver las relaciones contractuales, la puesta en práctica de esta nueva disposición llevara a los abogados litigantes a dos posibles escenarios:

  1. La inadmisión a trámite de sus demandas por no reunir el contrato de corretaje los requisitos y/o solemnidades establecidas por la ley procesal

  2. La inadmisión a trámite de las demandas, ignorando completamente la nueva legislación.

La Ley de Correduría de Bienes Raíces de Nicaragua en su artículo 22 establece:

“Prestarán mérito ejecutivo los contratos de corretaje que cumplan con los requisitos y solemnidades establecidas para tal fin en el Código Procesal Civil de la República de Nicaragua.”


Como podemos observar en el artículo antes referido, se hace alusión a nuestro Código Procesal Civil, aquí se puede analizar que el contrato de correduría puede prestar mérito ejecutivo si cumplen con los requisitos y solemnidades al que hace alusión el CPCN, pero antes de mencionar cuales son esos requisitos contenidos en la norma procesal, es menester aclarar que esto no tiene que confundirse o errar en que el Código Procesal Civil establecerá los requisitos generales del contrato para su perfeccionamiento a como lo establece el Código Civil, siendo que el CPCN es una norma de carácter procesal y no sustantiva, podemos concluir que se refiere a los requisitos y solemnidades que debe cumplir dicho contrato para poder hacer cumplir su contenido en la Vía de Ejecución forzosa, el cual regula su proceso en el CPCN.


Acá tenemos que detenernos y analizar este artículo, para poder comprender lo que trae aparejado, en un primer momento tenemos que saber qué significa prestar mérito ejecutivo:


Prestar mérito ejecutivo significa que un documento que contiene una obligación expresa, clara y exigible, puede ser perseguido judicialmente para su cumplimiento.


Por lo tanto, el título de ejecución o ejecutivo puede ser descrito como el documento en el que consta un deber de prestación que legalmente puede exigirse mediante el proceso de ejecución por la persona favorecida-ejecutante frente a otra persona, la ejecutada. Su aportación es un requisito necesario para poder despachar la ejecución y debe incluir una obligación, cuyo cumplimiento se exige de alguien que voluntariamente no ha satisfecho lo debido a la persona ejecutante.


Una vez definido qué significa prestar mérito ejecutivo, podemos hablar de los requisitos que necesitan estos. Los requisitos y solemnidades a las que se refiere son:

  1. El CPCN claramente le otorga fuerza ejecutiva a las Escrituras Públicas con tal que sea el primer testimonio, y las segundas y terceras copias del Testimonio librado con autorización judicial, conforme la Ley del Notariado y con conocimiento de las personas a quienes perjudique.

  2. El título se caracteriza, desde el punto de vista documental, por la fuerza probatoria que le asigna la Ley respecto de la legitimación activa y pasiva (calidad de acreedor y deudor), la existencia y monto de la obligación documentada. Ese valor probatorio se sustenta, a su vez, en la noción de autenticidad, que puede resultar de las propias características del documento o de una presunción legal que le asigna tal condición.

  3. El titulo debe contener una obligación de pago exigible, vencida, líquida o liquidable.

La falta de estos requisitos y solemnidades causaría la falta de mérito ejecutivo del documento o instrumento público, según la omisión de que se trate de acuerdo con la Ley. Por lo tanto, una vez se tenga con los requisitos y solemnidades que establece el Código Procesal Civil de Nicaragua se puede ejercer la acción en la Vía de la Ejecución Forzosa, y para esto debemos de recordar que esta acción judicial se inicia con una Demanda.


Es importante resaltar la obligación del ejecutante de presentar junto a su Demanda de Ejecución Forzosa, El Titulo Original (Escritura Pública) en que se sustenta, no se permiten copias, ni fotocopias, todo de conformidad al artículo 644 del CPCN.


Finalmente se debe destacar que además de reunir los requisitos que establece el contrato de correduría, es importante que el mismo se suscriba en Escritura Pública, ya que, en caso de hacerlo en documento privado, si bien sería un contrato valido, esa validez no bastaría para poder ejercer la acción ejecutiva si no se cumplen con las solemnidades que establece el Código Procesal Civil de Nicaragua.


Equipo Munguia Vidaurre Law





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